Jak zmienić zarządcę budynku? Procedura krok po kroku - Blog

Niezadowolenie z zarządcy to jeden z najczęstszych problemów we wspólnotach mieszkaniowych. Jeśli rozważasz zmianę zarządcy, musisz wiedzieć, że to proces wymagający odpowiedniej procedury. Oto kompletny przewodnik krok po kroku.

Podstawa prawna

Zmiana zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej regulowana jest przez Ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zgodnie z art. 18 ust. 2a tej ustawy, zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

To oznacza, że nie wystarczy zwykłe głosowanie - na zebranie trzeba zaprosić notariusza, który sporządzi protokół.

Większość wymagana do podjęcia uchwały

Uchwała o zmianie zarządcy zapada większością głosów, czyli potrzeba ponad 50% głosów. Głosy liczone są według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W praktyce oznacza to, że właściciel większego mieszkania ma więcej głosów niż właściciel kawalerki. Suma wszystkich udziałów wynosi 100%, więc potrzebujesz zgody właścicieli posiadających łącznie ponad 50% udziałów.

Przykład

We wspólnocie jest 20 mieszkań. Właściciel największego lokalu użytkowego na parterze ma 15% udziałów. Wystarczy, że przekona właścicieli posiadających łącznie 36% udziałów (15% + 36% = 51%) i uchwała zostanie przyjęta.

Procedura krok po kroku

Zbierz podpisy pod wnioskiem o zwołanie zebrania

Wniosek o zwołanie zebrania w sprawie zmiany zarządcy musi być podpisany przez minimum 10% właścicieli (liczone według udziałów). Wniosek składa się do obecnego zarządcy.

We wniosku określ:

• Cel zebrania (podjęcie uchwały o zmianie zarządcy)
• Proponowany termin zebrania
• Dane wnioskodawców z podpisami

Zarządca zwołuje zebranie

Po otrzymaniu wniosku zarządca ma obowiązek zwołać zebranie. Zawiadomienia muszą dotrzeć do właścicieli minimum 7 dni przed zebraniem. Dlatego wniosek warto złożyć z 14-dniowym wyprzedzeniem.

Znajdź notariusza

Przed zebraniem musisz umówić notariusza, który będzie protokołował głosowanie. Koszty notariusza pokrywa wspólnota (lub inicjatorzy zmiany, jeśli chcą przyspieszyć sprawę).

Notariusz nie przeprowadza głosowania - tylko je protokołuje. Liczenie głosów i ustalanie listy uprawnionych do głosowania należy do zarządcy lub organizatorów.

Przygotuj projekt uchwały

Uchwała powinna zawierać:

Rozwiązanie umowy z obecnym zarządcą (z określeniem terminu)
Powierzenie zarządu nowemu zarządcy lub zarządowi właścicielskiemu
Ewentualne upoważnienie do podpisania umowy z nowym zarządcą

Przeprowadź głosowanie na zebraniu

Głosowanie może odbyć się:

Na zebraniu

Wszyscy obecni głosują, notariusz protokołuje

W trybie mieszanym

Na zebraniu + zbieranie głosów po zebraniu

Jeśli nie możesz być na zebraniu, możesz udzielić pisemnego pełnomocnictwa innej osobie do głosowania w Twoim imieniu.

Wpis do księgi wieczystej

Po podjęciu uchwały notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej informacji o nowym podmiocie sprawującym zarząd. To formalność, ale ważna dla pewności obrotu prawnego.

Najczęstsze błędy

Brak notariusza

Uchwała bez protokołu notarialnego jest nieważna

Zbyt późne zawiadomienia

Właściciele muszą mieć 7 dni na przygotowanie się

Nieaktualna lista właścicieli

Głosować mogą tylko aktualni właściciele

Brak quorum

Potrzeba ponad 50% głosów "za"

Co jeśli zarządca utrudnia zmianę?

Niestety niektórzy zarządcy próbują utrudniać zmianę. Oto co możesz zrobić:

→

Nie zwołuje zebrania mimo wniosku?

Właściciele mogą zwołać je samodzielnie

→

Nie udostępnia listy właścicieli?

Można zwrócić się do sądu

→

Podważa ważność uchwały?

Sprawa może trafić do sądu

W skrajnych przypadkach warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Podsumowanie

Zmiana zarządcy to proces wymagający organizacji, ale całkowicie możliwy do przeprowadzenia. Kluczowe kroki to:

1 Zebranie 10% podpisów pod wnioskiem
2 Zwołanie zebrania z 7-dniowym wyprzedzeniem
3 Zaproszenie notariusza
4 Uzyskanie ponad 50% głosów "za"
5 Wpis do księgi wieczystej

Powodzenia w przeprowadzeniu zmiany!