Najem krótkoterminowy (Airbnb) we wspólnocie - czy można zakazać?
Mieszkanie na wynajem krótkoterminowy w bloku to dla jednych dodatkowy dochód, dla innych - koszmar. Ciągła rotacja gości, hałas w nocy, nieznajomi na klatce. Czy wspólnota może zakazać Airbnb? Jakie są prawa właścicieli i co mówią przepisy?
Gorący temat w wielu wspólnotach
Najem krótkoterminowy to jeden z najczęstszych powodów konfliktów we wspólnotach mieszkaniowych. W 2025 roku ponad 40% wspólnot w dużych miastach zgłaszało problemy związane z wynajmem na platformach typu Airbnb czy Booking.
Czym jest najem krótkoterminowy?
Najem krótkoterminowy to wynajem mieszkania na okres krótszy niż miesiąc, najczęściej na kilka dni. Popularny wśród turystów i osób podróżujących służbowo, realizowany głównie przez platformy internetowe:
Airbnb
Największa platforma na świecie
Booking.com
Popularna wśród turystów
Nocowanie.pl
Polski serwis rezerwacyjny
Czy wspólnota może zakazać Airbnb?
To pytanie nie ma prostej odpowiedzi. Prawo własności jest w Polsce silnie chronione, ale nie jest absolutne:
Art. 140 Kodeksu cywilnego
Właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać nią w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu ma prawo do korzystania z niego zgodnie z jego przeznaczeniem. Jeśli lokal jest mieszkalny - powinien służyć celom mieszkaniowym.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego
Sądy coraz częściej uznają, że najem krótkoterminowy może stanowić działalność quasi-hotelarską, a nie typowe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
Ważny wyrok
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie (V ACa 1034/22): Sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa może w uchwale ograniczyć prowadzenie działalności polegającej na wynajmie krótkoterminowym, jeśli działalność ta narusza zasady współżycia społecznego i zakłóca korzystanie z nieruchomości wspólnej przez innych właścicieli.
Problemy związane z najmem krótkoterminowym
⚠ Uciążliwości dla sąsiadów
- ● Hałas nocą - imprezy, głośne rozmowy
- ● Ciągła rotacja nieznanych osób
- ● Palenie w mieszkaniach i na balkonach
- ● Zaśmiecanie części wspólnych
⚠ Problemy dla wspólnoty
- ● Szybsze zużycie wind i części wspólnych
- ● Problemy z bezpieczeństwem budynku
- ● Wyższe koszty sprzątania
- ● Spadek wartości pozostałych mieszkań
Co może zrobić wspólnota?
Regulamin porządku domowego
Wprowadź szczegółowe zasady dotyczące ciszy nocnej, korzystania z części wspólnych, zakazu palenia. Regulamin obowiązuje wszystkich - także gości krótkoterminowych.
Uchwała o dodatkowych opłatach
Wspólnota może podjąć uchwałę o wyższych opłatach za lokale wykorzystywane komercyjnie (np. wyższy udział w kosztach eksploatacji wind, sprzątania).
Uchwała ograniczająca najem krótkoterminowy
Po konsultacji z prawnikiem można podjąć uchwałę ograniczającą lub zakazującą najmu krótkoterminowego. Uwaga: taka uchwała może być zaskarżona do sądu.
Monitoring i kontrola dostępu
Zainstaluj domofon z kontrolą dostępu lub monitoring. Utrudni to anonimowy dostęp do budynku i zwiększy bezpieczeństwo.
Zgłoszenie do odpowiednich służb
Jeśli właściciel nie płaci podatków lub nie zgłosił działalności - można to zgłosić do urzędu skarbowego. Działalność bez rejestracji to wykroczenie.
Wzór uchwały ograniczającej najem krótkoterminowy
UCHWAŁA NR ___/2026
Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. ____________
w sprawie ograniczenia najmu krótkoterminowego
Na podstawie art. 22 ust. 2 i art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Wspólnota Mieszkaniowa uchwala:
§ 1
Właściciele lokali mieszkalnych zobowiązani są do korzystania z lokali zgodnie z ich przeznaczeniem mieszkalnym.
§ 2
Zabrania się prowadzenia w lokalach mieszkalnych działalności polegającej na świadczeniu usług hotelarskich lub quasi-hotelarskich, w tym najmu krótkoterminowego (na okres krótszy niż 30 dni) za pośrednictwem platform internetowych typu Airbnb, Booking.com i podobnych.
§ 3
Zakaz, o którym mowa w § 2, nie dotyczy okazjonalnego udostępniania lokalu rodzinie i znajomym właściciela.
§ 4
W przypadku naruszenia postanowień niniejszej uchwały, Zarząd Wspólnoty uprawniony jest do:
- wezwania właściciela do zaprzestania naruszeń,
- naliczenia dodatkowej opłaty eksploatacyjnej w wysokości 500 zł miesięcznie,
- wystąpienia na drogę sądową.
§ 5
Uchwała wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia podjęcia.
Uwaga! Powyższy wzór ma charakter poglądowy. Przed podjęciem uchwały skonsultuj jej treść z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Uchwała może być zaskarżona przez właściciela do sądu.
Nowe przepisy 2026 - co się zmienia?
Od 2026 roku wchodzą w życie nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego w Polsce:
Obowiązkowa rejestracja
Każdy oferujący najem krótkoterminowy musi zarejestrować działalność w Centralnym Rejestrze Najmu Krótkoterminowego i posiadać numer rejestracyjny widoczny w ogłoszeniach.
Limity w niektórych miastach
Samorządy dużych miast otrzymały możliwość wprowadzenia limitów dni najmu krótkoterminowego (np. max. 90 dni w roku) w wybranych dzielnicach.
Obowiązki informacyjne
Właściciel musi poinformować wspólnotę mieszkaniową o zamiarze prowadzenia najmu krótkoterminowego oraz przekazać dane kontaktowe do osoby odpowiedzialnej za gości.
Jak rozmawiać z właścicielem wynajmującym na Airbnb?
Zanim wspólnota podejmie formalne kroki, warto spróbować dialogu:
Wskazówki do rozmowy
- ✓ Opisz konkretne problemy - nie ogólniki, ale daty i zdarzenia (np. "W nocy 15 stycznia goście hałasowali do 3:00")
- ✓ Zaproponuj rozwiązania - np. lockbox zamiast przekazywania kluczy o różnych porach, informacja dla gości o zasadach
- ✓ Ustal kanał komunikacji - numer telefonu do właściciela lub osoby zarządzającej, aby szybko reagować na problemy
- ✓ Daj szansę na poprawę - wyznacz termin na wdrożenie zmian zanim wspólnota podejmie uchwałę
Najczęstsze pytania
Czy mogę zabronić sąsiadowi wynajmowania mieszkania?
Indywidualnie - nie. Ale wspólnota jako całość może podjąć uchwałę ograniczającą najem krótkoterminowy. Wymaga to większości głosów liczonej według udziałów.
Czy właściciel musi płacić wyższy czynsz za wynajem na Airbnb?
Standardowo nie, ale wspólnota może podjąć uchwałę o zróżnicowaniu opłat eksploatacyjnych dla lokali wykorzystywanych komercyjnie (uzasadnione wyższym zużyciem części wspólnych).
Co zrobić gdy goście Airbnb zakłócają ciszę nocną?
Wezwij policję lub straż miejską - zakłócanie ciszy nocnej to wykroczenie. Zbieraj dokumentację (nagrania, notatki z datami). Zgłoś problem zarządowi wspólnoty i właścicielowi lokalu.
Czy wspólnota może zablokować dostęp do budynku gościom Airbnb?
Nie bezpośrednio. Goście właściciela mają prawo dostępu do jego lokalu. Można jednak wprowadzić system kontroli dostępu (domofon, karty) i wymagać, by właściciel osobiście wpuszczał gości.
Checklist dla wspólnoty:
- ☐ Zidentyfikuj lokale wynajmowane krótkoterminowo
- ☐ Zbierz dokumentację problemów (daty, opisy zdarzeń)
- ☐ Przeprowadź rozmowę z właścicielami
- ☐ Zaktualizuj regulamin porządku domowego
- ☐ Skonsultuj z prawnikiem możliwe działania
- ☐ Rozważ uchwałę o ograniczeniu najmu krótkoterminowego
- ☐ Sprawdź czy właściciele spełniają nowe wymogi rejestracyjne
Informuj mieszkańców o zasadach
Platforma dlasasiadow.pl pozwala szybko udostępnić wszystkim mieszkańcom regulamin, uchwały i ważne informacje dotyczące najmu krótkoterminowego w budynku.
Rozpocznij za darmo →Szukasz lepszego sposobu na komunikację we wspólnocie?
Platforma Dla sąsiadów to bezpieczna alternatywa dla grup na Facebooku.
Rozpocznij za darmo